Depois que a Cleveland Electric Illuminating Company ligou o interruptor em suas novas instalações em Avon Lake em 1926, o gigante dos tijolos, então uma das maiores usinas de energia movidas a carvão do mundo, ajudou a inaugurar uma nova era de crescimento econômico regional no nordeste de Ohio.
Quase um século depois, a fábrica está desmontada e desconectada. Foi fechado em 2022 e apenas uma de suas seis imponentes chaminés permanece. Mas os promotores prevêem outro projecto transformador no local, que fica às margens do Lago Erie, apostando que novas habitações, escritórios e espaços comerciais podem ser um catalisador para o próximo capítulo da cidade.
A proposta de limpeza e redesenvolvimento desta central eléctrica ossificada junta-se a um conjunto crescente de projectos deste tipo em todo o país. Os locais estavam tão degradados que os membros da comunidade os consideraram uma mancha. Um deles ficou tão destruído que foi usado como local de filmagem do filme distópico de ficção científica “12 Macacos”. Os moradores locais referem-se a outro como “os Portões do Inferno”.
Ao aproveitar uma gama crescente de subsídios estaduais e federais e uma manobra legal para transferir a responsabilidade ambiental, estes projectos procuram transformar os albatrozes comunitários em activos potenciais para o crescimento económico.
“Esta é uma oportunidade para as cidades mais pequenas repensarem o seu futuro”, disse Andre Brumfield, diretor de design urbano global do escritório de arquitetura Gensler, cuja equipe formulou o projeto. plano de local proposto de 131 acres. “Eles nem sempre precisam apenas encarar esses locais como passivos industriais em extinção.”
A proposta, que inclui 19 acres de parque, acesso público à beira do lago e até 1.200 casas, é uma colaboração entre Gensler, a consultoria imobiliária Avison Young e Charah Solutions, especializada na limpeza de antigas instalações industriais e agora proprietária da fábrica.
Desde 2018, Avison Young tem explorado usinas de energia antigas que estão “em uma situação única para ter grandes oportunidades e grande impacto”, disse Richard P. Shields, vice-presidente executivo de desenvolvimento da empresa. Ele estimou que 10% do cerca de 200 usinas a carvão ainda em operação em todo o país poderiam ser transformados em empreendimentos de uso misto.
A rápida expansão e o aumento da eficiência das energias renováveis levaram a indústria do carvão ao colapso. Aproximadamente 20% da energia gerada nos Estados Unidos vem de usinas a carvão, cerca de metade da sua participação em 2011, de acordo com o Administração de Informação de Energia dos EUA. Estas fábricas, que outrora proporcionaram receitas fiscais e empregos significativos, tornaram-se passivos dispendiosos para centenas de comunidades.
Tradicionalmente, a remodelação de uma central a carvão era, em média, 27 anos, de acordo com um estudo de 2014 do Delta Institute, um grupo ambiental sem fins lucrativos. As concessionárias simplesmente os deixariam naftalina por causa dos altos custos de remediação.
Mas um processo denominado transferência de responsabilidade ambiental, que permite que as empresas de serviços públicos cumpram as suas responsabilidades através de vendas estruturadas de activos, incentivou os proprietários a desfazerem-se de centrais desactivadas. Uma gama crescente de subsídios, incluindo créditos fiscais estatais; zonas de oportunidade; e uma série de benefícios da Lei de Redução da Inflação de 2022 criaram oportunidades para a reutilização criativa.
Os sócios da Avon Lake querem aproveitar essa oportunidade. Enquanto o local está sendo remediado, eles propõem planos comunitários e mudanças de zoneamento, na esperança de preparar a área para venda a um desenvolvedor até o final de 2025.
“Este é um projeto transformacional para esta cidade”, disse Ted Esborn, diretor de desenvolvimento comunitário de Avon Lake. “Dito isto, tem sido muito complicado.”
Os desafios de limpeza ambiental e física são significativos. Durante a demolição e reabilitação da central, equipas especiais de trabalhadores removeram 3.000 toneladas de amianto, transportaram 36.000 toneladas de carvão não utilizado e extraíram 140 toneladas de aço de edifícios demolidos.
Alguns dos edifícios acumulavam camadas de poeira de quinze centímetros de espessura que precisavam de aspiradores especiais para serem removidas. Os moradores locais, que cresceram com chaminés de usinas no fundo de fotos de família, disseram que uma camada de cinzas frequentemente cobria seus carros quando a usina estava em operação.
Apesar de todos os problemas, as centrais a carvão fechadas tendem a ser candidatas atraentes para a reabilitação. Por estarem ligados à rede eléctrica, podem ser rapidamente convertidos em locais de geração de energia renovável e instalações de armazenamento de baterias, utilizações que a Lei de Redução da Inflação subsidia. Eles também estão normalmente em ou perto de corpos d’água, que eram um recurso necessário para a energia movida a vapor.
Grande parte da orla do Lago Erie dentro e ao redor do Lago Avon é de propriedade privada, tornando a usina uma oportunidade única para criar acesso público à água. Depois que sua população floresceu nas últimas décadas, o Lago Avon está “faminto” de acesso ao lago, disse Esborn.
A requalificação destas fábricas inspirou vários projetos semelhantes. A cidade de Savannah, Geórgia, embarcou em um processo de oito anos para remediar seu complexo Plant Riversideo que gerou centenas de milhões de dólares em investimentos comunitários.
Na Filadélfia, uma usina de carvão no Rio Delaware reabriu nesta primavera como a bateria, prédio de apartamentos, espaço hoteleiro e local de eventos. A fábrica, que foi local de filmagem de “12 Macacos”, foi uma monstruosidade durante décadas, disse Leonard M. Klehr, vice-presidente da gestora de investimentos imobiliários Lubert-Adler. Mas ao aproveitar um crédito fiscal para revitalizar seu grandioso exterior Beaux-Arts, Klehr conseguiu resgatar o local em declínio.
Lela Goren, uma incorporadora nova-iorquina, passou a última década tentando reconstruir uma usina de carvão há muito deteriorada em Yonkers, que os moradores locais apelidaram de “Portões do Inferno”. Após cerca de 10 milhões de dólares em custos de limpeza e estabilização, o projecto de 175 milhões de dólares está pronto para iniciar uma remodelação significativa, auxiliado por créditos fiscais para carregadores de veículos eléctricos e pela sua localização numa área de justiça ambiental, uma região desproporcionalmente afectada por riscos ambientais com uma população significativa de pessoas de cor ou que vivem abaixo da linha da pobreza.
Avison Young e Charah também se uniram para reconstruir o Estação elétrica e reservatório de vapor de Gibbons Creek no sudeste do Texas para uso residencial, e um punhado de fábricas em Michigan foram consideradas transformação recreativa em ciclovias e parques.
Mas mesmo quando surgem mais exemplos de redesenvolvimento, muitas vezes há tensão entre o que funciona melhor para as comunidades e o que funciona melhor para os promotores, disse William Schleizer, executivo-chefe do Delta Institute.
Em Chicago, por exemplo, o futuro de uma antiga central eléctrica em Little Village, um bairro predominantemente hispânico, tem sido objecto de extensa acção comunitária. Após anos de esforços para encerrar a fábrica, as organizações ambientais locais denunciaram a falta de transparência à medida que o local é reconstruído; a demolição fracassada da fábrica em 2020 cobriu a vizinhança de poeira.
Em Avon Lake, foram levantadas questões sobre o velocidade e transparência dos esforços de remediação — a planta era notória pela poluição durante o seu auge e foi um dos principais contribuintes para altas taxas de asma na área — bem como a altura e a densidade das novas habitações.
“A comunidade sente que precisamos de mais envolvimento das partes interessadas”, disse Jennifer Fenderbosch, membro do Conselho Municipal de Avon Lake que é a favor da reconstrução, em parte devido aos esperados lucros fiscais inesperados que irão apoiar as escolas. “Há um fator de confiança, e eles precisam confiar que todos nós que moramos aqui queremos que isso seja bem-sucedido.”
As equipes continuam a remediação e demolição da usina; durante o verão, os trabalhadores começaram a construir a camada base do que os desenvolvedores esperam que seja uma ciclovia. À medida que o trabalho avança, a cidade e os residentes continuarão a reunir-se para decidir uma visão para o futuro da fábrica.
“Acho que ainda há muito trabalho a ser feito para centralizá-lo na comunidade e em quais são realmente suas prioridades”, disse Schleizer.